השקעות בעידן הקורונה


1 - ההזדמנות

"הזמן לקנות נדל"ן הוא שהדם זורם ברחובות..." (ציטוט של הברון דה רוטשילד).

נתחיל דווקא בנימה אופטימית: משברים קרו ויקרו. ותמיד המשבר הנוכחי נראה גדול מקודמו, ובדרך כלל בשיא המשבר, המצב נראה גרוע במידה מוחלטת. ואז הדברים משתפרים. משקיעים יזמיים שהיו בידיהם יתרות נזילות ולא פחות חשוב, תעוזה, יוכלו לרכוש קרקעות ופרוייקטים או להכנס כשותפי הון בפרוייקטים קיימים במחירים המשקפים את השינוי בעקבות המשבר אשר יניבו תשואה יפה עם תום המשבר.

2. השפעת מגיפת הקורונה על הנדל"ן כולנו עדים לנפילת שווי המניות בבורסה. עם זאת, הנדל"ן מגיב יותר לאט משוק ההון כיוון שהוא קשור לכלכלה הריאלית והקניה והמכירה של נדל"ן ארוכות ומורכבות יותר.

3. מימון

בחודשים הקרובים, ניתן לצפות כי שוק האג"ח הקונצרני וכן המימון הבנקאי יהיו בקיפאון עמוק. קבלת אשראי בתקופת אי ודאות הינה קשה מאד, קל וחומר ב"תקופת הקורונה". מיזמים חדשים לא יקבלו מימון ויפנו למימון חוץ בנקאי, אשר במהותו יקר יותר אך אינו כפוף לרגולציה של בנק ישראל. הביקושים לאשראי צפויים לעלות באופן מיידי (גם מצד קבלנים וגם מצד פרטיים) בגין הקושי לקבל מימון בנקאי (גם כי הבנקים בתקופה זו כמעט שאינם משחררים הלוואות וכן כי חלק גדול מהלווים אשר איבדו את מקום עבודתם, לא יעמדו בדרישות הסף של בנק ישראל לקבלת משכנתא).

השפעות מיידיות

א. עלות הריבית הריבית החוץ בנקאית צפויה לעלות באופן מיידי בכ10% עד 20%. היינו הריבית ההממוצעת להלוואות חוץ בנקאיות אשר עמדה על כ 8% עד 12% ברמה שנתית עד למשבר הקורונה, צפויה לעלות בעשרה עד עשרים אחוז (תלוי בעסקה, כאשר עסקאות מימון בניה הולכות להיות קשות הרבה יותר).

ב. יחס חוב לבטוחה (Loan to Value)

היחס חוב לבטוחה ירד באופן מיידי בכ20%. היינו אם עד כה היחס LTV עמד על עד 65%, הרי כיום, כיוון שקיים חשש ששווי הבטוחה ירד, הרי שהLTV המקסימלי לא צפוי לעבור את ה 50%.

ג. ריבית למשקיעים

הריבית למשקיעים בקרנות חוץ בנקאיות (לדוגמת טריא) אשר עמדו על כ5% עד 6% צפויות לעלות באחוז בכאחוז אשר יפצה על תוספת הסיכון בתקופה של אי וודאות.

ד. השקעת הון במקום חוב במקרים רבים, משקיעים וקרנות יעדיפו להשקיע הון בחברות נדל"ן או לקנות פרוייקטים שלמים במקום לתת חוב וזאת, למרות הסיכון הגלום בכך, מבטא סיכוי לרווח גבוה יותר כאשר שוק הנדלן יתאושש.

4. ניתן לצפות את השינויים הבאים בשוק הנדל"ן

א. נדלן מסחרי

לתקופה הקרובה הקניונים יהיו סגורים וכן תהיה הפסקה חלקית תשלומי שכר דירה. בעוד כחודש שהסגר יוסר, הקניונים יחזרו לתפקוד חלקי. מודל הגביה של הקניונים היה כגבוה שבין שכר דירה מינימלי או 8% מהמחזור פלוס דמי ניהול.

מודל זה צפוי להשתנות ולהיות תלוי מחזור בלבד (כ8% בממוצע) וללא דמי שכירות מינימליים כפי שהיה נהוג עד כה. עובדה זו צפויה תוריד את שווי הקניונים לשנים הקרובות. בנוסף, בעקבות משבר הקורונה, אנשים צפויים לשנות את הרגלי הקניה שלהם ולהגביר עוד יותר את הקניה און-ליין, מגמה אשר תקטין את עוד יותר את המחזורים של הקניונים.

ההשפעה:

ירידה בפידיון משכירות של עשרות אחוזים אשר ישפיעו על שווי חברות הקניונים. בעלי הקניונים הממונפים יותר לא יצליחו לעמוד בהחזרי התשלומים לבנקים והתוצאה הסדרי חוב, וכינוסי נכסים. ההשפעה על קניונים שכונתיים תהיה קטנה יותר כי ברובם פתוחים לאוויר והם משרתים שכונות ופחות מהווים אמצעי בילוי וקניית מותגים.

ב. שוק המשרדים

בדומה לאחרי פקיעת בועת הדוט קום, וקריסת מחירי חברות הטכנולוגיה, משקיעים מעדיפים להשקיע בחברות טכנולוגיה מובילות כמו פייסבוק וגוגל מאשר בקרנות הון סיכון שמחפשות את הגוגל הבא, ולכן שוק ההשקעות ההיטק צפוי להתייבש. התוצאה תהיה שחברות ההזנק והטכנולוגיה צפויים לחוות קושי בגיוסי כספים אשר יביאו לצמצום כח אדם וצמצום שטחי משרדים. בנוסף, בעקבות המגיפה חברות טכנולוגיה רבות איפשרו לעובדיהם לעבוד מהבית, וניתן לצפות כי אם שיפור טכנולוגיות הוידאו און ליין (טכנולוגיות כמו זום webex) חברות רבות יאפשרו לחלק יותר גדול מעובדיהם לעבוד מהבית ולחסוך דמי שכירות יקרים במשרדים ואין סיבה שמגמה זו תשתנה. קיים חשש שהחברות לא יעמדו בתנאי השכירות ויזנחו את שטחי המשרדים אשר יצטרפו למלאי הגדול של משרדים פנויים.

ג. שוק המשרדים השיתופי

הבסיס השיווקי של חברות השטחים השיתופיים מבוססת על עיקרון הWE, היינו קהילה עם ערכים מוספים. מגיפת הקורונה הביאה להתרחקות סוציאלית ורצון לריחוק כחלק ממדיניות משרד הבריאות. בנוסף, הקיטון בביקוש הצפוי בגין הפסקת הסכמי שכירות של השוכרים אשר הינם לטווח קצר, ומנגד, הסכמי השכרת הנכסים ארוכי הטווח של החברות של החללים השיתופיים, יביא לסגירת מרבית חברות חללי העבודה (מניית REGUS צנחה ב 70% בחודש האחרון וWework כבר לא באמת שווה), וזה יביא להגדלת היצע המשרדים הקיים.

התוצאה: הפסקת מיזמי משרדים חדשים, ועודף היצע גדול של משרדים שיביא לירידת מחירי שכירות ומכירה של עשרות אחוזים בדומה לשנת 2001-2002.

ד. שוק המגורים

קניה

בעקבות גל הפיטורין ואי הוודאות, גם עסקאות שהיו בקנה יעצרו (הקונים ינסו לנצל את המשבר כדי לקנות במחירים "פוסט קורונה") ויקח מספר חודשים עד שהשוק יפנים מחירים חדשים. המשמעות היא עצירת מכירות לתקופה הקרובה ואחריה ירידת מחירים (להלן לינק לראיון עימי בעניין מחירי הדיור מספטמבר 2018).

שוק ההשכרות

הרבה צעירים ששכרו דירות ועבדו בתחום ההסעדה והאירועים, יאבדו את היכולת לשלם שכירות וצפויים לעבור לגור חזרה עם הוריהם. התוצאה, הביקוש ירד והמחירים גם כן.

תוצאה: עצירת פרוייקטים חדשים ועצירת עסקאות בטווח הקצר וירידת מחירי נכסים בטווח הבינוני.

ה. תמ"א

שוק התמ"א מבוסס על עסקת קומבינציה המניחה מחיר מכירה מסויים של דירות היזם אשר משקפות את הרווח היזמי בפרוייקט. לאור הירידה הצפויה במחירי המכירה, של "דירות היזם" חלק גדול מהפרוייקטים יהפכו ללא כדאיים ואף הפסדיים עבור היזמים. המשמעות היא עצירת פרוייקטים ודיונים מול הגורמים המממנים. פרוייקטים חדשים של תמ"א יעוכבו עד להפנמה של מחירי השוק החדשים ומשם יגזרו אחוזי קומבינציה/תמ"א חדשים.

ו. שווי קרקעות

בגין הירידה בביקושים לקרקעות (ללא קשר לסוג הבניה המותר על הקרקע) המחירים ירדו בעשרות אחוזים, גם באיזורי ביקוש. באזורי ספר, המצב יהיה אף קשה יותר.

ז. מלונאות

בגין עצירת התיירות חו"ל והתיירות הארצית, תעשיית בתי המלון חווה את התקופה הקשה אי פעם (מניית קבוצת פטאל ירדה בכ80%). בתי מלון יוצאו למכירה על ידי הבנקים או חברות המלונאות, ומחירי החדרים יצנחו בעשרות אחוזים.


עו"ד יגאל צמח (חשבונאי וכלכלן), יזם ומנכ"ל חברת ברגרואין שבנתה את פרוייקט מאייר ברוטשילד, וכיום בעלים של קרן "גשרים" המספקת אשראי חוץ בנקאי לתחום הנדל"ן.


משרדי הקרן וכתובת למשלוח דואר   I   דרך מנחם בגין 132 , עזריאלי בניין מרובע  I  טל: 072-3940437  I  נייד: 050-2129399  I  פקס: 03-3734069
  asaf
@gsharim.co.il